Neue Regulung gilt seit 1. August: Wem hilft die Mietpreisbremse in Bayreuth? - Bayreuth

Neue Regulung gilt seit 1. August Wem hilft die Mietpreisbremse in Bayreuth?

Redaktion 17.08.2015 - 14:22 Uhr

Anfang August ist in Bayern die Mietpreisbremse für viele Städte, darunter Bayreuth, in Kraft gesetzt worden. Für die Umsetzung müssen die Kommunen sorgen. Der Kurier hat bei Eva Schimpfhauser, Mitarbeiterin des bayerischen Justizministeriums, nachgefragt, welche Konsequenzen die Mietpreisbremse für Mieter und Vermieter hat.

Die Mietpreisbremse ist gültig. Was bedeutet das konkret für Mieter, wenn es keinen Mietpreisspiegel gibt?
Eva Schimpfhauser: Die Mietpreisbremse gilt in Bayern in 144 Kommunen seit dem 1. August. Die Kommunen müssen keine zusätzlichen Maßnahmen ergreifen, damit sie in Kraft tritt. Dies bedeutet, dass dort die Miete bei Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nur um bis zu zehn Prozent übersteigen darf. Ausnahmen gelten für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Ein die Zehn-Prozent-Grenze überschreitender Mietzins kann nicht wirksam vereinbart werden, es sei denn, er wurde bereits vom Vormieter geschuldet. Nicht vorgegeben ist, aus welcher Quelle Vermieter und Mieter ihre Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen. Neben einem örtlichen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel kommen nach der Gesetzesbegründung auch Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- oder Mieterverbänden sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Betracht. Im Streitfall hat das mit der Sache befasste Zivilgericht – gegebenenfalls mittels eines Sachverständigengutachtens – darüber zu befinden, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

Die Mietpreisbremse wirkt bei Neuvermietung, aber was hat der Altmieter davon?
Schimpfhauser: Die Mietpreisbremse betrifft nur Wiedervermietungen. Mieter im Rahmen bestehender Mietverträge sind bereits seit dem Jahr 2013 durch die Kappungsgrenzesenkungsverordnung vor überhöhten Mietsteigerungen geschützt. Hier gilt folgende gesetzliche Regelung: Der Vermieter darf grundsätzlich die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen; die Mietsteigerung darf aber insgesamt innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen (Kappungsgrenze). In den Gebieten, in denen die Kappungsgrenzesenkungsverordnung gilt, darf die Mietsteigerung im Drei-Jahres-Zeitraum 15 Prozent nicht übersteigen. Zum Jahresende wird das Bayerische Staatsministerium der Justiz der Bayerischen Staatsregierung eine Aktualisierung der Gebietskulisse der Kappungsgrenzesenkungsverordnung vor-schlagen. Darüber hinaus kann die Mietpreisbremse zu einem Sinken der ortsüblichen Vergleichsmiete führen, wovon sowohl Neu- als auch Bestandsmieter profitieren.

Wie wird die Mietpreisbremse kontrolliert, wer macht das, welche Sanktionen drohen bei Mietwucher?
Schimpfhauser: Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um eine zivilrechtliche Regelung, die das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter betrifft. Insofern obliegt es diesen, für die Einhaltung zu sorgen und dies – gegebenenfalls auch gerichtlich – einzufordern. Wenn die vom Vermieter verlangte Miete die gesetzlich zulässige Höhe übersteigt, schuldet der Mieter nur die zulässige Miete. Das Mietverhältnis bleibt jedoch insgesamt wirksam. Allgemein kann das Fordern eines unangemessen hohen Entgelts für die Vermietung von Räumen nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) eine Ordnungswidrigkeit und beim Vorliegen weiterer Voraussetzungen nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB) eine Straftat darstellen. Die Entscheidung, ab welcher Höhe die Miete als unangemessen hoch zu bewerten ist, obliegt im Einzelfall den Gerichten.

Die Fragen stellte Elmar Schatz