Wer darf was auf eigenem Grund und Boden?

In Neustadt am Kulm beschäftigt sich derzeit der Stadtrat mit dem Thema: Dort hatte ein Bürger eine Holzlege errichtet, ohne sie genehmigen zu lassen. In Eckersdorf hat ein Bürger sein Grundstück begradigt, auch er hätte eine Genehmigung gebraucht. Das sind keine Einzelfälle: Immer wieder verstoßen Bauherren mit kleinen Projekten gegen eine Genehmigung oder haben gar nicht erst eine eingeholt, so wie der Eckersdorfer, der sein Grundstück durch eine Auffüllung begradigt hat. "Viele denken, man dürfe das, weil es sich nicht um einen Bau in dem Sinne handelt", sagt der Eckersdorfer Verwaltungsleiter Bernhard Brosig. "Aber ein Bauvorhaben ist es eben trotzdem."

In solchen Fällen werde die Genehmigung meistens problemlos nachträglich erteilt. Auch der Bauausschuss hat der Geländeauffüllung im Nachhinein zugestimmt. "Anders sähe es aus, wenn er ein zehnstöckiges Hochhaus da hin gestellt hätte", ergänzt Brosig. Dass der Eckersdorfer keine Genehmigung beantragt hatte, war nach Brosigs Überzeugung keine böse Absicht. "Das hat er schlicht nicht gewusst."

Zuständig für Baugenehmigungen ist die Bauabteilung beim Landkreis. Sie entscheidet, ob der Unterstand für Brennholz stehen bleiben darf und ob der Eckersdorfer die Auffüllung wieder wegbaggern lassen muss - und ob ein Bußgeld fällig ist. 

Was ist ein Schwarzbau? Auch wenn es sich dabei nicht um ein offizielles Wort handelt, ist es doch ein gebräuchlicher Begriff. Dabei handelt es sich um ein Bauvorhaben, das genehmigungspflichtig ist, aber ohne Erlaubnis, davon abweichend oder schon davor gebaut wurde. Darunter fallen auch Bauten, für die zwar keine Genehmigung  nötig war, bei denen aber der Bauherr Vorschriften zum Beispiel bei Größe, Abständen zum Nachbargrundstück oder Brandschutz nicht eingehalten hat.

Welche Bauprojekte sind genehmigsfrei?

Dabei orientiert sich das Bauamt des Landkreises Bayreuth an Artikel 57 der Bayerischen Bauordnung, sagt Sprecher Herbert Retzer. Genehmigungsfrei sind danach etwa Gebäude mit einem Rauminhalt bis zu 75 Kubikmetern sowie kleine Garagen, Carports oder freistehende Schuppen, die land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden. Bei allen Ausnahmen gibt es jedoch konkrete Vorgaben zu Höhe, Grundfläche, Abständen oder Lage. Bei Futtersilos, Tanks für Gas oder Flüssigkeiten oder Jauchegruben muss der Landkreis ab einer gewissen Größe Zustimmung erteilen. Auch für Mauern und Einfriedungen, für Schwimmbecken, Rutschbahnen und Werbeflächen sind Höchstmaße vorgegeben.

Haben Nachbarn ein Mitspracherecht?

"Die Nachbarn haben im Wesentlichen die gleichen Rechte wie bei einer Baugenehmigung", sagt  Herbert Retzer. "Werden nachbarschützende Vorschriften verletzt, kann die Beseitigung des Baukörpers verlangt werden."

Wie erfährt der Landkreis von Schwarzbauten?

"In den meisten Fällen kommen Meldungen von den Nachbarn, einige Meldungen von den Gemeinden", sagt Retzer. "Einzelne Meldungen kommen von anderen Behörden und Stellen, wenn deren Belange berührt sind."

Was passiert nach einer solchen Meldung?

Die Behörde prüft, ob und wie das Bauvorhaben doch noch mit den Vorschriften in Einklang gebracht werden kann, zum Beispiel durch Umplanungen oder Umbauten, eine Veränderung der Abstandsflächen oder durch neue Grundstücksregelungen. "Ist auch dies nicht möglich, ist zu entscheiden, ob das Bauvorhaben geduldet werden kann oder beseitigt werden muss", sagt Retzer. Wesentliche Faktoren dabei seien, ob die Interessen von Nachbarn oder der Öffentlichkeit betroffen sind.

Wie viele Schwarzbauten gab es 2015 in den heimischen Landkreisen?

Für den Landkreis Bayreuth kann Herbert Retzer das nicht nicht beantworten. Insgesamt habe die Behörde im vergangenen Jahr 634 Bauanträge erhalten. Wie viele davon nachträglich eingereicht oder nicht eingehalten wurden, darüber gebe es keine Statistik. Aber: "Einen vollständigen Rückbau größerer Bauten gab es nicht", sagt Retzer. Die meisten der zunächst nicht genehmigten Bauten habe der Landkreis nach geringen Umplanungen oder Umbauten nachträglich genehmigt. "Der Rest wird geduldet" - etwa wenn die Überschreitungen nur geringfügig seien und niemanden beeinträchtigten. Auch im Landkreis Kulmbach wird nach Angaben von Thomas Weber, dem Leiter der Bauabteilung, keine Statistik über die Bauverstöße geführt. "Es ist aber so, dass die gemeldeten Schwarzbauten in aller Regel genehmigungsfähig sind, manchmal mit Auflagen oder dergleichen." In aller Regel komme es nicht soweit, dass die Behörde einen Rückbau fordern müsse. Besondere Verstöße oder Ärgernisse habe es auch im Landkreis Kulmbach im vergangenen Jahr nicht gegeben.

Was kostet es, wenn ein Schwarzbau auffliegt?

Das Bußgeld richtet sich unter anderem danach, ob der Bauherr vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat. Auch die Art des Gebäudes ist von Bedeutung: "Ein Wohnhaus wird anders gewertet als ein Geräteschuppen", sagt Retzer. Ob der Bauherr sich einsichtig zeigt und aktiv an der Umgestaltung oder der Umplanung mitwirkt, werde bei der Höhe des Bußgeldes ebenfalls bedacht, sagt Retzel. Weitere Aspekte seien, wie die finanziellen Verhältnisse des Bauherren sind und ob er zusätzliche Kosten für Umbau oder Beseitigung hat. Im vergangenen Jahr war das niedrigste Bußgeld laut Retzer ein dreistelliger Betrag, das höchste Bußgeld war fünfstellig.